Ни для кого не секрет, что существующий рынок арендного жилья в России на сегодняшний день полностью серый. Собственники, сдающие квартиры в аренду, не декларируют свои доходы и не платят налоги государству. С другой стороны, сами арендаторы находятся в заведомо проигрышном положении, поскольку собственник может попросить съехать из квартиры в любой момент, причем нарушая гражданский договор. Кроме того, большинство собственников не утруждают себя затратами на текущий и обязательный ремонт квартиры. При этом собственники не забывают повышать арендную плату чаще, чем это написано в договоре. Все же арендаторы вынуждены соглашаться на такие хищнические условия, поскольку альтернативы «бабушкиных вариантов» фактически на рынке нет.
Существующий рынок аренды будет полностью перестроен, поскольку у российских граждан появится возможность снимать квартиры недорого, причем в комфортных условиях
На Западе, в частности в США, такой проблемы не существует, поскольку там давно есть практика строительства доходных домов. На их долю приходится порядка 30% всего рынка недвижимости. Если человек хочет снять квартиру, то он должен обратиться не к агенту по недвижимости, а непосредственно в управляющие компании, которые содержат такие дома. Причем арендная плата за такое жилье сравнительно невысокая. К примеру, трехкомнатную квартиру в штате Вирджиния можно снять всего за 700 долларов. В обязанности управляющей компании входит предоставление квартиры, пригодной для жилья, а также осуществление содержания и ремонта жилья. Договор заключается как минимум на год. Кстати, в некоторых штатах действует предел роста арендной ставки. К примеру, в Нью-Йорке он составляет не более 2,5% в год.
Опыт строительства доходных домов в США намерено перенять и Министерство регионального развития России, которое разработало «Программу развития рынка арендного жилья в РФ».
По словам заместителя главы Минрегиона Константина Королевского, с реализацией этой программы, во-первых, существующий рынок аренды будет полностью перестроен, поскольку у российских граждан появится возможность снимать квартиры недорого, причем в комфортных условиях. Во-вторых, строительство доходных домов оживит строительную отрасль, что позволит увеличить экономический рост. В-третьих, с вводом доходных домов будет решена проблема с временным проживанием очередников, малообеспеченных и молодых семей.
Кроме того, с учетом программы экономического развития России потребуется привлечение рабочей силы в конкретных точках. По словам Константина Королевского, такими точками в ближайшее время станут Приморье, Дальний Восток, Якутия, «Урал промышленный – Урал Полярный», Сочи. Развитие этих территорий потребует привлечения рабочих из других регионов, которым где-то надо будет жить. Поэтому проект строительства доходных домов еще необходим и с точки зрения экономического развития России в целом.
Министерством регионального развития совместно с АИЖК, а также с АБ «ГПБ-Ипотека» и администрацией Калужской области была образована рабочая группа, которая в данный момент реализует пилотный проект по строительству доходных домов в технопарке Калужской области.
Планируется, что отработанная схема строительства доходных домов будет распространена впоследствии и на другие регионы. В планах к 2020 году доля арендного жилья благодаря вводу доходных домов должна составить 20–30% от общего объема жилого фонда.
Проблема в том, что строительство доходных домов – дело далеко не дешевое, поэтому очень сложно найти инвестора, который ждал бы 20 лет, пока проект окупится. Да и изначально у инвестора должны быть большие средства на строительство. В результате рынок приватизированного жилья рос быстрыми темпами, а аренда оставалась привилегией только частных собственников.
Как уверены разработчики программы, предложенная схема финансирования проекта поможет сдвинуть рынок арендного жилья с мертвой точки.
По идее, региональные органы власти будут предоставлять бесплатно земельные участки под строительство доходных домов, а также за счет своего бюджета осуществлять строительство инфраструктуры. От застройщика будет требоваться только непосредственно строительство дома. На период строительства застройщик будет брать кредит у банка, причем обсуждается, что кредит может быть взят под госгарантии региона. Оговаривается сумма кредита – не более 70% от стоимости строительства доходного дома.
Как пояснил Константин Королевский, после ввода в эксплуатацию доходного дома в финансовую схему подключается АИЖК, которое предоставляет долгосрочный кредит сроком на 20 лет и под 10% годовых. Этот кредит идет на покрытие предыдущего долга перед банком. Однако доходный дом будет находиться в залоге у АИЖК до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.
По словам Константина Королевского, невысокая ставка по кредиту позволяет устанавливать невысокие цены на арендное жилье. По оценкам Минрегиона квартира может обойтись арендатору всего в 8–10 тысяч рублей. Причем обсуждается также схема компенсации арендной ставки за счет регионального бюджета, если речь идет об очередниках, малообеспеченных и молодых семьях, а также за счет работодателя, если речь идет о привлечении рабочей силы из других регионов.
Именно такая схема будет реализована в Калужской области, где в районе технопарка предусмотрен земельный участок в размере 140 Га. Строительство планируется завершить летом следующего года. Стоимость строительства оценивается в 20 тысяч рублей за квадратный метр. Однако эта цена с учетом того, что затраты на инжиниринг и предоставление земельного участка полностью берет на себя регион. Стоимость готового жилья будет примерно 8–10 тысяч рублей в месяц. Как говорит заместитель губернатора Калужской области Максим Акимов, «арендная плата будет в два раза ниже, чем самая минимальная стоимость арендного жилья, которая сейчас сложилась на рынке, – 16-20 тысяч рублей».
Замгубернатора подробно рассказал, как будет реализовываться этот проект. «Государственный региональный оператор получает земельный участок, разрабатывает всю градостроительную документацию, проводит конкурс среди инвесторов, которые должны удовлетворять ряд требований: определенный объем оборотных средств, необходимых для получения первоначального кредита, а также стоимость строительства», – говорит Максим Акимов.
Он отметил, что за счет регионального бюджета может идти также погашение кредитной ставки в виде субсидии. После появления этого дома под залог построенного жилья привлекается долгосрочный кредит сроком на 20 лет от АИЖК, в итоге застройщик рассчитывается с банком, кредитовавшим его на этапе строительства.
«Построенное и введенное в эксплуатацию жилье подрядчик передает либо специализированной управляющей компании, либо самостоятельно осуществляет функцию управляющей компании, которая начисляет арендную плату, собирает, рассчитывается по длинному кредиту, занимается содержанием», – рассказал Максим Акимов.
Однако, по словам Максима Акимова, чтобы строительство доходных домов в России стало масштабным, необходимо внести изменения в существующее законодательство и ввести категорию «арендное жилье», которого сейчас нет. То есть все жилье, которое строится, должно подлежать приватизации, а не аренде. Поэтому в схему строительства введен такой элемент, как государственный региональный оператор, который будет управлять этим процессом с нуля. «Чтобы убрать кривизну с государственным оператором, необходимо внести изменения и в градостроительный кодекс, определить порядок организации проведения открытых конкурсов на право заключения договора о комплексном освоении земельного участка в целях строительства арендного жилья», – рассказывает Максим Акимов.
Кроме того, по его мнению, необходимо изменить налоговое законодательство. Предлагается предусмотреть комплекс налоговых послаблений компаниям, для которых строительство арендного жилья является основной деятельностью. «В части налога на прибыль и налога на добавленную стоимость», – пояснил Акимов.
Отметим, что в России уже был опыт строительства доходного дома, причем в верхнем ценовом сегменте. Этот эксперимент был поставлен в 2003 году Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) по адресу: Большой Николоворобьинский переулок, 10. Изначально проект позиционировался как объект элитного арендного жилья. В итоге стоимость аренды зашкаливает – от 2,5 до 10 тысяч долларов в месяц. Однако отбоев от арендаторов не было – в первый год эксплуатации пустых квартир в доме практически не осталось. Но несмотря на высокую стоимость, больше примеров строительства доходных домов не было. Инвесторам важен срок окупаемости, и ждать15–20 лет никто не будет.