Не дороже миллиона

Причины такого любопытного ценообразования выяснил журнал «Собственник» . Согласно ст. 208 и 220 Налогового кодекса, если продавец владел недвижимостью менее трех лет, сумма от ее реализации, превышающая этот самый миллион рублей, облагается подоходным налогом по ставке 13%. Вот граждане и ищут пути обхода: кто-то берет сумму из справки БТИ (она практически всегда меньше миллиона), либо просто пишут: «999 тысяч». Оставшиеся 20-40% рынка приходятся как раз на продавцов, владевших квартирами более трех лет: им налог не страшен.

Кто проиграет в играх с законом?

Определенное «давление» в банковской среде уже есть, и оно будет только нарастать

Чем все эти игры с законом плохи – вполне понятно. Во-первых, они невыгодны покупателям, так как если понадобится оспорить сделку в суде и вернуть деньги, то они получат назад лишь ту сумму, которая прошла по договору. А остальное оставит себе продавец. Кроме того, это нехорошо и для страны, так как она недополучает налогов на многие-многие миллионы. Зато процветает черный рынок…

Посмотрим на проблему с другой стороны: а кому вообще это нужно? Покупателям, продавцам, риелторам? Очевидно, нет – во всяком случае, если говорить о тех участниках рынка, которые стремятся работать честно и цивилизованно. Может быть, государству? Но тоже нет – налогов-то государство не получает, да и загонять собственных граждан «в тень» – вряд ли в его интересах.

Можно лишь предполагать, где находятся истоки этой ситуации. Видимо, они кроются в ошибке, которую допустили составители Налогового кодекса. Для того чтобы внести поправки в столь серьезный документ, их кто-то должен инициировать, а Госдума одобрить. Этого пока и не происходит. Риелторов особенно не слушают, а у государственных органов другие заботы. Например, налоговики на подобные вопросы обычно отвечают: «мы – исполнительные органы, и обязаны соблюдать существующие законы».

Выхода нет. Или?..

Надежды, что «все как-нибудь само рассосется», тоже не очень обоснованны. В свое время были разговоры, что порочной практике положит конец развитие ипотеки. Дескать, банки кровно заинтересованы в том, чтобы в договоре купли-продажи стояли истинные суммы, под сделки с заниженными цифрами они не будут давать кредиты. Однако в начале июня Григорий Куликов, председатель Совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сказал, что «пять из семи ведущих ипотечных банков России, которые в совокупности покрывают 90% ипотечного кредитования, сегодня радостно выдают кредиты при цене договора 1 миллион с минусом. И уже порядка трети объема ипотечного финансирования, по крайней мере в этом году, оформлено по цене 1 миллион со знаком минус».

На самом же деле вряд ли банки дают кредиты «радостно». Скорее всего, без особой радости, а от понимания того, что в противном случае они проиграют конкурентам. Определенное «давление» в банковской среде уже есть, и оно будет только нарастать. Жестко настаивать на своих правилах – значит делаться слабее в конкурентной борьбе, и банки на это, конечно, никогда не пойдут.

Вряд ли можно полагаться и на то, что бороться с проблемой черного рынка станут риелторы. «Основными участниками этого рынка являются покупатели и продавцы, а мы всего лишь помогаем им. Мы – исключительно хелперские организации, –объясняет ситуацию Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор». – Если у участников рынка есть установка сэкономить на налогах, мы ни в коем случае не можем давить на них. В этом случае мы просто потеряем клиентов».

Что же делать? Можно, разумеется, попытаться еще больше «закрутить гайки».

Например, Сергей Постнов, первый вице-президент Национальной ипотечной компании, не так давно сказал, что можно было бы ввести преимущественное право приобретения для муниципалитета. «Две квартиры, выкупленные за миллион, – и эта практика мгновенно бы прекратилась», – убежден он. Однако такая точка зрения не разделяется другими участниками рынка. Владельцы двух этих квартир, говорят они, конечно, серьезно погорят, но остальные моментально придумают что-то новое. Скажем, проводить сделки договором дарения.

Еще можно сделать какие-то поэтапные послабления. Напомним, что изначально «пороговый» срок владения недвижимостью равнялся пяти годам, и тогда по заниженной цене оформлялось 90% продаж. Затем срок сократили до трех – и результаты «обеления» рынка налицо. Однако все это полумеры. И тем более неправильно устанавливать в законе пороговую сумму – особенно в такой стране, как Россия, где цена недвижимости отличается в разных регионах в десятки раз.

На эту тему
• Риелторы против коллег-мошенников
• Станет ли рынок недвижимости «белым»?
• Кто сказал, что дорожают квартиры?
• Сделки с альтернативой
• Элитная «вторичка»

…Налогами, конечно, все довольны не бывают. В любой стране и при любом уровне налогообложения всегда найдутся граждане, стремящиеся уклониться. Но при нормальной ситуации их должно быть не больше нескольких процентов. Когда закон нарушают три четверти населения – это ненормальный закон.

Тем более что есть мировой опыт – например, США. Там доходы от продажи недвижимости полностью освобождаются от налогов, если на вырученные деньги приобретается более дорогостоящая недвижимость. А основной налоговый пресс лежит не на распоряжении, а на владении недвижимым имуществом. Потому что ежегодный налог на недвижимость, стоимость которой установлена сертифицированными оценщиками, это бремя, свою готовность к которому люди рассчитывают заранее.