Не так страшен налог

Сколько будет выплачивать владелец обычной московской квартиры по сравнению с владельцами аналогичного жилья в Париже, Берлине или Нью-Йорке? Вопрос этот стал далеко не праздным после обнародования правительством планов введения налога на недвижимость. Эксперты подсчитали, как Россия в этом вопросе будет выглядеть на фоне зарубежных стран.

Правительство ведет разговоры о введении единого налога на недвижимость еще с 1997 года. В этом году президент Медведев в бюджетном послании заявил, что налог нужно ввести уже в 2012 году. Правда, глава Минфина Алексей Кудрин сразу же его поправил, что так быстро новый налог не появится. Реальный срок, по его словам, – это 2013–2014 годы.

Наибольшую сумму в виде налога за квартиру 54 кв.м. придется заплатить парижанину – 2690 евро, на втором месте берлинец, который отдаст налоговым органам 1620 евро, на третьем – житель Нью-Йорка – 1890 долларов

В 2012 году налог на недвижимость могут ввести только в виде эксперимента в некоторых регионах России, где проведена полная кадастровая оценка недвижимости, но не по всей стране. Замминистра финансов Сергей Шаталов недавно подтвердил, что в 2012 году налог ввести технически невозможно, потому как пока нет системы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

При этом законопроект по этому налогу в Налоговый кодекс был принят в первом чтении еще в 2004 году. Но, как говорит Шаталов, он «нуждается в серьезной корректировке».

Правительству еще надо окончательно определиться со ставками, льготами, правилами определения налоговой базы, изъятиями и переходными положениями, говорит Шаталов. Впрочем, спустя десятилетие можно уже с большей уверенностью говорить, что в течение 2-3 лет налог на недвижимость из «бумажного» превратится в реальный.

Налог на недвижимость в России

Местный налог на недвижимость должен заменить налог на имущество физических лиц и земельный налог.

Налог на недвижимость предлагается выплачивать исходя из рыночной стоимости жилья. Поэтому правительству предстоит создать новую систему оценки стоимости объектов недвижимости. Массовую оценку недвижимости планируется начать проводить уже с 2012 года. Всю полноту полномочий по определению рыночной стоимости предлагается отдать Министерству по налогам и сборам.

#{smallinfographicleft=291254}В Минфине заявляли, что максимальная ставка налога на недвижимость на федеральном уровне может быть установлена на уровне 0,1%. Местные власти будут устанавливать ставку сами, но не выше, чем на федеральном уровне. Получается, что владелец квартиры в Москве стоимостью 8 млн рублей будет платить налог на недвижимость в 8 тыс. рублей.

Возьмем оценки компании Alliance De Luxe стоимости двухкомнатных квартир площадью 40 квадратных метров  в разных российских городах (не имея новой системы оценки от правительства). Средняя цена двухкомнатной квартиры в Москве (40 кв.м.) – 5 923 800 рублей, соответственно, ее владелец должен будет раз в год заплатить налог на недвижимость в размере 5923,8 рубля.

В Санкт-Петербурге такая же квартира в среднем стоит 3 287 640 рублей, и ее владелец будет платить 3287,64 рубля в год налога. В Омске аналогичная квартира стоит всего 1 427 920 рублей, и налог за нее составит 1 427,9 рубля.

Но надо учитывать, что максимальная ставка налога еще не установлена, к тому же местные власти могут устанавливать ставки ниже максимальной федеральной. Впрочем, директор департамента стратегического анализа ФБК* Игорь Николаев говорит, что главная цель налога на недвижимость – фискальная. Поэтому заставить регионы существенно снижать ставку вряд ли получится.

Кроме того, правительство еще думает над тем, какие ввести льготы, чтобы поддержать малообеспеченных граждан – пенсионеров, инвалидов, многодетные семьи.

Минэкономразвития предлагает не облагать налогом квартиры, дома и участки определенной площади: ввести нулевую ставку для квартир площадью до 55 квадратных метров и для земельных участков не более шести соток. Чиновники также предлагают ввести денежный вычет в 3 млн рублей, что соответствует средней стоимости квартиры в России.

Выгоднее или нет

Насколько выгодна замена налога на имущество и земельного на налог на недвижимость, предугадать пока сложно, говорят эксперты. Сейчас налог на имущество исчисляется исходя из оценки стоимости имущества БТИ по ставке в диапазоне от 0,1% до 2%. База для земельного налога – кадастровая стоимость участка. Ставку определяют муниципалитеты, максимальная составляет 0,3% для сельхозземель и земель, занятых жилищным фондом, и 1,5% – для остальных участков.

Оценка имущества БТИ ниже рыночной стоимости объекта. Здесь используется система оценки, созданная еще в 60-х годах, которая не учитывает месторасположение квартиры (в центре или на окраине), а берет во внимание возраст недвижимости и ее состояние. Например, изношенная квартира в центре Москвы может быть оценена дешевле, чем новая квартира на окраине столицы.

Юрист юридической компании «Налоговик» Марина Емельянцева указывает, что выгода от нового налога будет зависеть от того, насколько рыночная оценка будет превышать инвентаризационную стоимость. Для владельцев недвижимости инвентаризационной стоимостью свыше 500 тыс. рублей ставка налога на имущество может достигать 2%, и надо платить 10 тыс. рублей налога. Если рыночная оценка этого объекта недвижимости по новой системе окажется на уровне 2 млн рублей, то сумма налога на недвижимость при ставке в 0,1% окажется для владельца меньше, чем ранее, – всего 2 тыс. рублей. Таким образом, владелец собственности окажется в выигрыше от введения нового налога на недвижимость, рассуждает юрист.

Определение рыночной цены будет приводить к спорам. Не зря в США есть даже отдельная специализация адвокатов – оспаривание налоговой оценки недвижимости, добавляет Емельянцева.

Игорь Николаев из ФБК** считает, что налог на недвижимость будет невыгоден для населения. Он объясняет это тем, что местные власти будут стараться выжать с этого налога как можно больше средств в бюджет.

«Может быть, отдельные группы населения и не проиграют от введения налога на недвижимость, если действительно будут освобождены от налога владельцы шести соток или квартир площадью 55 квадратных метров. Но все это делается для того, чтобы собирать больше денег. Фискальная цель здесь – цель номер один. Поэтому налоговая нагрузка на население ляжет значительная. В этом можно не сомневаться», – добавляет Николаев.

Пополнение местного бюджета

Создатели законопроекта по введению налога на недвижимость и не скрывают, что цель этого налога – наполнить местные бюджеты. Они полагали, что за счет этого налога муниципалитеты смогут до 45% своего бюджета создавать на основании этого налога. Эксперты удивляются таким цифрам, так как бюджеты вряд ли смогут выручить столько за счет налога на недвижимость. В большинстве стран – а налог на недвижимое имущество существует примерно в 140 странах мира – поступления от этого налога составляют обычно 1–3% от общих налоговых поступлений в бюджет на всех уровнях власти, говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

И в России будет похожая ситуация. Как посчитал Станислав Зингель, при ставке налога на недвижимость в 0,1% от рыночной стоимости жилья поступления по налогу будут занимать небольшую долю в региональных бюджетах.

Так, поступления по налогу на недвижимость в бюджет Самары могут составить порядка 9% или 1,4 млрд рублей от нынешнего бюджета доходов города, который на 2011 год составляет 12,8 млрд рублей, рассчитал Зингель. При подсчете учитывается также жилой фонд города в 27 тыс. квадратных метров и стоимость квадратного метра – в 42 тыс. рублей.

Поступления в бюджет Москвы по налогу на недвижимость могут составить порядка 2% или 29,7 млрд рублей от нынешнего бюджета, который в 2011 году составил 1303,8 млрд рублей, указывает Зингель. При расчете учитывается жилой фонд столицы в 212 тыс. квадратных метров и средняя цена квадратного метра в 140 тыс. рублей.

Таким образом, желание чиновников за счет налога на недвижимость заполнить 45% местных бюджетов кажутся крайне амбициозными или могут говорить о том, что ставка налога на региональном уровне должна быть намного выше заявленной на данный момент в 0,1%.

Налоговое законодательство в других странах 

Если сравнивать налог на недвижимость, который хотят ввести в России, с существующими налогами на недвижимость во Франции, Германии и США, то можно сделать вывод, что россияне еще легко отделались. Европейцы и американцы платят за свою недвижимость куда больше.

#{smallinfographicleft=440605}Как рассказывает Станислав Зингель из Gordon Rock, в США ставка налога на недвижимость, как предлагается сделать и в России, устанавливается на муниципальном уровне. В разных округах США, которых насчитывается более 3 тыс., эта ставка варьируется в среднем от 0% до 3%. В целом средний размер налога на недвижимость по США за 2005–2009 годы составил порядка 1%.

В Германии два вида налога можно отнести к категории «налог на недвижимость». Это «налог на недвижимость» и «налог на совокупное имущество». Что касается первого налога, то федеральные власти устанавливают ставку на уровне 0,35%, а местные органы власти имеют право увеличить ее на определенный коэффициент (от 280 до 600%). Конечная ставка налога на недвижимость для германцев находится в диапазоне от 0,98% до 2,1% от налоговой стоимости имущества, а средняя ставка по стране составляет порядка 1,5%, рассказывает Зингель.

Интересно, что стоимость имущества определяют сами налоговые органы, указывает Емельянцева. В России эту функцию также предлагают передать налоговой. «Годовой налог на квартиру в Лейпциге (примерно 50 кв. м.) будет около 100 евро. На отдельно стоящий дом в Дюссельдорфе (жилая площадь около 160 кв. м.) – примерно 500 евро», – указывает Емельянцева из «Налоговика».

Второй – налог на совокупное имущество – платят в Германии в размере 1% от стоимости жилья. Этим налогом не облагается собственность стоимостью до 120 тыс. евро. Льготы в виде сниженной ставки есть лишь для имущества в сельском и лесном хозяйстве. Переоценка имущества проводится каждые 3 года.

Во Франции вообще целых три вида налога, которые можно отнести к налогу на недвижимость. Это налог на недвижимость (La Taxe foncière), жилищный налог или налог на проживание (Taxe d'habitation) и солидарный налог на состояние (Impôt sur la fortune).

Все это делается для того, чтобы собирать больше денег. Фискальная цель – здесь цель номер один. Поэтому налоговая нагрузка на население ляжет значительная

При расчете ежегодного налога на недвижимость во Франции учитываются не только местонахождение, но и тип собственности. Как и в России, во Франции ставки этого налога устанавливают администрации муниципалитетов, и в городах налог больше, чем в сельской местности, рассказывает Емельянцева. Налог рассчитывается исходя из размера налогооблагаемой базы (арендная стоимость недвижимости) и налоговой ставки, установленной администрацией муниципалитета. В среднем по Франции ставка составляет 0,5% от арендной стоимости недвижимости, добавляет Станислав Зингель.

Как рассказывает Зингель, от уплаты налога на недвижимость освобождаются: недвижимость в новостройках (временно на два года), сельские постройки (амбары, конюшни, сараи), постоянно служащие целям сельскохозяйственных работ, а также здания, принадлежащие иностранным государствам и занимаемые службами дипломатических и консульских миссий или резиденциями глав этих миссий.

Французам также приходится платить налог на проживание, который оплачивает тот, кто живет в квартире – собственник или арендатор. При его расчете принимаются во внимание доходы тех, кто живет в квартире, и число проживающих. В разных городах размер этого налога может отличаться в разы. В среднем ставка составляет около 0,5% от местной кадастровой стоимости. Ежегодно уплачиваемая сумма налога для семьи из двух человек, проживающих в городской квартире, будет составлять порядка 600–1200 евро, говорит Станислав Зингель из Gordon Rock.

Третий налог – ISF – это, по сути, налог на роскошь, который платят все физические лица, чей капитал во Франции в виде недвижимости и банковских счетов оценивается в более чем 790 тыс. евро. Величина налога зависит от размера капитала и от статуса владельца (резидент или нерезидент страны). При расчете используется прогрессивная шкала тарифов – от 0,55 до 1,80% с учетом системы скидок. Например, если недвижимость является основным местом проживания, собственник имеет скидку 30% по Солидарному налогу на состояние. Размер выплаты по налогу основывается на рыночной стоимости имущества.

«При стоимости квартиры в 1 млн евро налог на имущество составит порядка 5 тыс. евро, еще столько же налог на проживание и 1,155 тыс. евро – налог на капитал. Получается, что французу – владельцу такой дорогой квартиры приходится отдавать налоговым службам 11,155 тыс. евро, а это примерно 1,1% от стоимости», – посчитала Емельянцева. Ближайший российский сосед Украина, кстати, тоже собирается ввести налог на недвижимость с 2012 года. Причем проблему защиты малообеспеченного населения там решили довольно просто: этот налог будут платить собственники квартир, площадь которых более 120 квадратных метров, и владельцы домов площадью более 250 квадратных метров.

Украинские риелторы подсчитали, что объем такого жилья составляет всего 1–1,5% от всего жилого фонда Киева, поэтому на рынок недвижимости этот налог никак не повлияет, впрочем, и казну города тоже особо не пополнит, передает BIZ.liga.net.

Интересно, что налог на недвижимость на Украине будет зависеть от минимальной заработной платы и площади недвижимости. Для квартир площадью от 120 до 240 квадратных метров и домов площадью от 250 до 500 квадратных метров устанавливается ставка налога на уровне 1% от размера минимальной заработной платы (960 гривен) за один квадратный метр. Для квартир площадью свыше 250 квадратных метров и домов более 500 квадратных метров ставка составит 2,7% от размера минимальной заработной платы за один квадратный метр. Ставки налога будут устанавливаться местными советами.

Сравнение ставок

Расчет суммарного налога на недвижимость для владельца квартиры площадью 54 квадратных метра в Париже, Берлине, Нью-Йорке, Самаре и Москве показал, что россияне будут платить за такую квартиру в разы меньше, чем парижане, берлинцы и ньюйоркцы.

Как рассчитал Станислав Зингель из Gordon Rock, наибольшую сумму в виде налога за такую квартиру придется заплатить парижанину – 2690 евро, на втором месте берлинец, который отдаст налоговым органам за тот же километраж квартиры 1620 евро, на третьем – житель Нью-Йорка – 1890 долларов. Владелец такой же по площади квартиры в Самаре и Москве заплатит в сравнении с иностранцами смешные 81 и 270 долларов налога на недвижимость, посчитал Зингель.

Тут следует учитывать, что практически везде за рубежом, кроме совсем глухих мест, недвижимость стоит значительно дороже, чем в России, замечает Емельянцева. При этом налог на недвижимость имеет прямую взаимосвязь с рыночной оценкой стоимости жилья.

Так, квартира в Париже площадью 54 квадратных метра стоит 378 тыс. евро (при средней цене квадратного метра в 7 тыс. евро), такая же по размеру квартира в Берлине стоит уже 108 тыс. евро (за 1 кв.м – 2 тыс. евро), а в Нью-Йорке – 378 тыс. долларов (1 кв.м. – 7 тыс. долларов). В Самаре квартира площадью 54 кв.м стоит всего 81 тыс. долларов (1 кв.м – 1,5 тыс. долларов). Только цена за московские 54 кв.м выше, чем за берлинские, и составляет 270 тыс. долларов (1 кв.м – 5 тыс. долларов). При этом, напомним, берлинец платит 1620 евро налога, а москвич всего 270 долларов за одну и ту же квартиру по площади.

Примечание. При расчете суммарного налога на недвижимость в Париже бралась ставка в 0,5% и еще 800 евро – налог на проживание. Солидарный налог на состояние парижанин не платит, так как стоимость его квартиры менее 790 тыс. евро. При расчете налога для жителя Берлина бралась ставка в 1,5% и не учитывался налог на совокупное имущество, так как стоимость взятой квартиры менее 120 тыс. евро. Ставка для налога в Нью-Йорке бралась при расчетах в 0,5% от стоимости квартиры в 54 кв.м.

* Организация (организации) ликвидированы или их деятельность запрещена в РФ

** Некоммерческая организация, включенная в реестр НКО, выполняющих функции иностранного агента