Приближение к перелому

Последние две недели марта долларовые цены на недвижимость в Москве снижаются менее чем на 1% в неделю, тогда как в начале года столичный метр еженедельно терял до 3–3,5%. На сегодняшний день средняя цена «квадрата» по Москве составляет 4,395 тыс. долларов. Таким образом, говорят опрошенные ВЗГЛЯДом аналитики, впервые с начала кризиса жилье за месяц подешевело менее чем на 3%.

Цены на жилье в России не будут расти примерно 7–10 лет

Согласно данным газеты ВЗГЛЯД, стоимость панельных хрущевок в марте опустилась ниже 4 тыс. долларов за метр, современные панельные высотки предлагают дешевле 4,3 тыс. долларов, современный «монолит» сдал рубеж в 5 тыс. за метр.

Рынок тормозит падение по мере приближения к уровню 4 тыс. за квадратный метр, причем он готов стабилизироваться на нем, говорят эксперты «Индикаторов рынка недвижимости». Помимо сокращения темпов снижения цен об этом свидетельствует рост активности и оживление спроса, что, по словам аналитиков, вполне естественно после почти полугодовой «комы» на рынке.

Переломным март оказался и для рублевых цен на недвижимость. Если в январе – феврале они росли на фоне девальвации, то в марте начали снижаться и после максимума в 175 тыс. рублей опустились до уровня в 150 тыс. рублей. Квартиры сегодня предлагают в среднем по 146,5 тыс. рублей за «квадрат». По оценке GED Analytics, средневзвешенная цена по вторичному и первичному рынкам составляет 150 тыс. рублей, что соответствует показателям августа 2008 года.

«Волна кризиса прошла по рынку, сделав все возможное для снижения цен на столичную недвижимость, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор компании «Перспектива-Консалтинг» Елена Дмитриева. – Изменение обменного курса валют заставило долларовые цены достичь прежних локальных минимумов, опустившись до уровня 2007 года. Снижение с начала года составило 20–25%, а по отношению к лету прошлого года – на 35–40%».

Некоторые из экспертов считают, что достижение пресловутого «дна» рынка – это не конец, а только первый этап, за которым неизбежно должно начаться падение «в пропасть». Основой для такого рода оценок являются прогнозы мировых фининститутов в отношении перспектив подъема российской экономики, продолжения роста безработицы, падения доходов граждан.

Есть несколько новых реалий рынка жилья, которые можно оценить уже сегодня. Первое – это начало стагнации цен. Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что для полной остановки рынку потребуется еще 1,5–2 месяца, то есть квартиры будут дешеветь в валюте до майских праздников. «Сильного снижения рублевых цен ждать также не стоит, – говорит главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. – С осени прошлого года недвижимость подешевела в рублях на 18–19%, и с сегодняшних 170 тыс. рублей стоимость квадратного метра может опуститься до 160 тысяч».

С другой стороны, высокая инфляция может спровоцировать рост рублевых цен – при ожидаемой «официальной инфляции» в 15% цены вырастут на 7–10%.

На эту тему
• Ипотеке нашли альтернативу
• Власть напугала девелоперов
• Ипотеку накрыла волна долгов
• Девелоперы идут на выход

Также с завершением девальвации рубля на рынок постепенно возвращается спрос, особенно за счет тех, кто выиграл на изменениях курса валют. Спрос активизировался и после снижения цен некоторыми застройщиками. Геннадий Стерник считает, что это «выздоровление» окажется временным, если будет происходить падение доходов россиян.

«Долларовые цены за последние четыре месяца упали на 26–30% и в ближайшие 7–10 лет расти не будут, – утверждает эксперт. – 7,5 тыс. долларов за квадратный метр – это исторический максимум, который больше не повторится, так что можно спокойно запоминать эти цифры и вспоминать о них потом как о рекорде. Цены на жилье в России не будут расти примерно 7–10 лет».

Противоположного мнения придерживается президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, считающая, что реальные цены на жилье падать больше не будут. Она утверждает, что проблемы жилищного строительства вызваны «слишком быстрым ростом реальных доходов населения, но не связаны в значительной степени с ипотекой, как это преподносят многие эксперты».

«По ипотеке совершалось всего 20% сделок на рынке, причем 99% от этого количества – это сделки с помощью ипотеки на вторичном рынке и только один процент – на рынке первичном», – говорит Надежда Косарева.

В данный момент органы федеральной власти, оставив вопрос поддержки застройщиков, активно обсуждают задачу создания принципиально нового сегмента рынка и сектора в сфере жилищного строительства, где квадратный метр жилья будет стоить 30–35 тыс. рублей. «Но пока какого-то конкретного решения не принято властями», – отметила эксперт.

Кредитование жилья – это, пожалуй, самый уязвимый для правительства момент. Обещанные Агентству по ипотечному кредитованию 200 млрд рублей так и не были выделены и, судя по последней редакции бюджета на текущий год, даже и не запланированы. Одновременно началась дискуссия о возможности и необходимости введения альтернативных инструментов, например так называемой «германской модели» – строительных сберегательных касс. Пока это только разговоры, но факт налицо – власть отдает себе отчет в том, что на рынок необходимо вернуть покупателя, без которого вся строительная отрасль обречена на простой.

«Не стоит забывать, что каждый вложенный в строительство рубль приносит семь рублей прибыли в бюджет, – заявил ВЗГЛЯДу гендиректор стройкомпании «Перспектива-ХХI» Иван Котельников. – Сама отрасль является системообразующей для экономики, а значит, поддерживать ее надо всеми средствами, а не только отдельных ее «представителей». Но главное сегодня – вернуть покупателя».

Любопытно, что сами потенциальные покупатели, судя по социологическим опросам, больше не верят в дальнейшее падение стоимости квадратных метров. Так, число россиян, считающих, что цены на жилье останутся неизменными, с января выросло на 5% – до 25%, свидетельствуют материалы мартовского опроса компании Russian Realty Research (R3).

Прогнозирующих падение цен на жилую недвижимость – 18%. При этом, согласно данным опроса, рост цен ожидают практически столько же россиян, сколько и в январе (42% в январе, 42% и в марте 2009 года).

Как показали результаты опроса, на Урале более половины опрошенных (53% респондентов) все еще ждут понижения цен на жилую недвижимость, а в Южном федеральном округе, наоборот, 52% опрошенных полагают, что цены поднимутся. Повышение также прогнозируют жители Дальнего Востока (52%) и Центрального федерального округа (47%). Сибиряки же склонны считать, что цены на жилье не изменятся в ближайшее время (33%).

По мнению аналитиков, в массовом сознании отражаются разные стадии кризиса рынка недвижимости: в столичном регионе люди уже ощутили его обвал и ждут стагнации, а на периферии процесс еще в самом разгаре, до малых городов он еще не дошел.

Фактически, суммируя статистику и тенденции первого месяца весны, эксперты склонны прогнозировать скорое наступление стагнации цен и оживление спроса, которое зависит от общей ситуации в экономике и действий государства в поддержке потребителя.