Сергей Полонский: «Жилье за $1,5 тыс. за метр»

Об этом и о рынке первичного строительства в целом корреспондент «Собственника» говорил с председателем совета директоров корпорации MIRAX GROUP Сергеем Полонским.

Что касается платежеспособного спроса, то, благодаря притоку в российскую экономику большого количества нефтедолларов, он растет быстрее предложения

В СМИ проходила информация о том, что Внешторгбанк предоставит ЗАО «Миракс Сити», входящему в состав корпорации MIRAX GROUP, кредитную линию для финансирования строительства на территории ММДЦ «Москва-Сити» делового комплекса «Федерация». Произошло ли это финансирование? Насколько активно MIRAX GROUP пользуется заемными средствами?
Да, в феврале 2005 года ВТБ открыл нам кредитную линию в размере $250 млн. Однако на данный момент мы выбрали только $70 млн, т. к. проект делового комплекса «Федерация» уже начал окупаться. В частности, в башне «Запад» не осталось ни одного свободного метра.

Есть ли у вас аналогичные договоренности с другими банками?
Помимо ВТБ, MIRAX GROUP кредитуется еще у двух банков: у Альфа-Банка и Amsterdam Trade Bank. Первый открыл нам кредитную линию в размере $15,950 млн сроком до 2007 года. Второй – на $15 млн до 2011 года.

Не возникли ли у вас трудности с финансированием строительства после принятия 214-ФЗ, устанавливающего солидарную ответственность банков?
Проблем с финансированием реализуемых MIRAX GROUP проектов у нас никогда не возникало, потому что мы максимально диверсифицировали способы привлечения инвестиций. Помимо договоров соинвестирования и банковского кредитования мы активно привлекаем средства на рынке капиталов, используя такие долговые инструменты, как облигации, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, кредитные ноты (CLN).

Дебютный облигационный заем ООО «Миракс Групп» объемом 1 млрд руб. был размещен 23 августа 2005 года. 21 сентября 2006 года состоялось размещение второго выпуска облигаций ООО «Миракс Групп» общей номинальной стоимостью 3 млрд руб. А в феврале 2006 года мы привлекли $100 млн, разместив кредитные ноты. При этом подавляющее большинство наших ценных бумаг было приобретено иностранными инвесторами.

Корпорация MIRAX GROUP держит курс на максимальную финансовую прозрачность. В связи с этим мы перевели свою финансовую отчетность на международный стандарт US GAAP. Летом 2006 года ведущее рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило нашей корпорации и ее ценным бумагам рейтинг кредитоспособности уровня «А» – самый высокий среди российских девелоперов.

Как вы оцениваете состояние программы «Высотное кольцо Москвы»? Будут ли реализованы планы в заявленные сроки, по вашим оценкам? Нужны ли вообще Москве высотные здания?
Высотные здания Москве, несомненно, нужны, т. к. в российской столице, как и в прочих крупных мегаполисах мира, свободного места не так много, и городу выгоднее расти вверх, чем вширь, чтобы сохранить относительную компактность и предотвратить растяжение транспортной и иной инфраструктуры. Но при этом небоскребы целесообразно строить далеко не везде, а только в тех районах, где это экономически оправдано. Другими словами, там, где самая дорогая земля. Таких районов в любом мегаполисе не так много. Как правило, это исторический и деловой центры.

Сегодняшняя себестоимость высотного здания – $2,4 тыс. за кв. м, а обычного – $800. Ну, и какой смысл строить такой дорогой дом в Бибирево или Выхино?

Кроме того, высотные здания нельзя разбрасывать по городу. Небоскребы должны быть сосредоточены в одном месте. Это связано с подключением к энергетическим и коммунальным сетям, инфраструктурой, в том числе с системами безопасности и пожаротушения, а также дороговизной и сложностью процедуры геологического исследования почв, которая в местах строительства высоток должна быть проведена самым тщательным образом. Кроме того, мировая практика показала, что у районов, застроенных высотками, должны быть свои мэры, т. к. это своеобразный «город в городе» со своими характерными особенностями и проблемами. Я думаю, что программа «Новое кольцо Москвы» будет реализована, но не факт, что все высотки окупятся.

Чтобы жилье стало доступным, необходимо выполнить два условия: увеличить предложение и повысить уровень платежеспособного спроса, причем не только в столицах, но и в регионах

Почему произошло разделение корпораций MIRAX GROUP и «Строймонтаж»? Как сейчас строится взаимодействие между двумя компаниями?
Мы пришли на московский рынок недвижимости в 2000 году. Изначально в столице было открыто представительство корпорации «Строймонтаж», но постепенно московский бизнес разрастался и очень скоро обогнал своего питерского родителя. В 2004 году была создана самостоятельная корпорация MIRAX GROUP. Мы разделили бизнес, чтобы сохранить дружеские, партнерские отношения и открыть друг другу новые возможности роста. И эта стратегия сработала. Корпорация «Строймонтаж» – один из лидеров рынка недвижимости Санкт-Петербурга – год назад начала строительство двух крупных объектов во Франции, в городах Масси и Монтевран. Это города-спутники Парижа. Корпорация MIRAX GROUP наращивает объемы строительства в Москве. В настоящее время в нашем портфеле находится порядка 5 млн кв. м построенной и возводимой недвижимости бизнес- и премиум-классов. При этом наши проекты поистине уникальны и не имеют аналогов в России. Это, например, проект реорганизации земель Московской железной дороги и строительства над железнодорожными путями офисных и торгово-развлекательных центров. Это проект переноса под землю воздушных линий электропередач с последующей застройкой освобожденной территории, который мы реализуем в Бибирево-Бескудниково. Это самое высокое здание Европы – деловой комплекс «Федерация», бизнес-центр «Миракс-Плаза» и множество других.

Как вы оцениваете ситуацию на первичном рынке? Удалось ли рынку оправиться от последствий принятия 214-ФЗ?

На данный момент ситуация на рынке стабилизировалась. Федеральный закон №214-ФЗ спровоцировал кризис, без которого невозможно было бы выздоровление. Рынок избавился от недобросовестных застройщиков, а также от компаний, ведущих непродуманную финансовую политику. В результате выжили наиболее сильные, честные и порядочные компании, которые ценят свою добрую репутацию и ставят интересы клиента превыше всего. Благодаря принятию поправок в 214-й федеральный закон, действиям властей и строительного сообщества, прежде всего в лице Ассоциации строителей России, удалось стабилизировать ситуацию с обманутыми дольщиками и наказать самых одиозных личностей, виновных в том, что тысячи граждан нашей страны потеряли деньги, вложенные в «замороженное» строительство. Конечно, с последствиями этого кризиса предстоит работать еще не один год, т. к. пострадавших сотни тысяч и за каждым конкретным случаем обмана стоит искалеченная человеческая судьба. Недавно я принимал участие в прямом эфире «Радио Свобода*», куда также были приглашены трое обманутых дольщиков. Результатом эфира стал арест руководства одной из недобропорядочных компаний.

В настоящее время наша задача, задача Ассоциации строителей России заключается в том, чтобы не допустить в будущем подобного кризиса и оградить людей от мошенничества, халатности и обмана. Совместно с Российским союзом строителей мы работаем над законом о саморегулируемых организациях. Образно говоря, этот закон будет действовать так. Если Ассоциация строителей России и Российский союз строителей поручаются за какую-либо строительную организацию, то это говорит о ее добросовестности и способности выполнить взятые на себя обязательства. В крайнем случае, все члены Ассоциации и Союза будут отвечать в полном объеме своим имуществом за достройку объекта данной компании.

Я думаю, что программа «Новое кольцо Москвы» будет реализована, но не факт, что все высотки окупятся

Как, на ваш взгляд, будет развиваться ценовая ситуация на рынке недвижимости в целом?
Московская недвижимость в панельных домах уже достигла своего максимума – $4000 за кв. м, и в ближайшем будущем этот сегмент рынка ожидает ценовая стабилизация. Квартиры в домах бизнес-класса должны стоить в 3–4 раза дороже панели, таким образом, потолок в этом сегменте еще не достигнут, а значит, рост цен здесь продолжится. В результате Москва по этому показателю должна догнать Лондон, Париж, Гонконг, Нью-Йорк и другие мировые столицы. Что касается офисной недвижимости, то насыщение московского рынка произойдет, когда объемы офисных площадей достигнут отметки в 13–14 млн кв. м. В настоящее время в столице построено только 3 млн кв. м коммерческих площадей, таким образом, у девелоперов в этом сегменте работы хватит на ближайшие 10 лет. А ставка аренды на офисы класса «А» должна остаться в пределах $900 за кв. м в год. Цены на жилье в регионах не перерастут планку в $1,5–2 тыс. за кв. м.

При этом я считаю, что после стабилизации ситуации цены могут немного снизиться, но откат не превысит 10%. В противном случае это будет означать, что экономика нашей страны находится далеко не в блестящем состоянии, и нам еще очень далеко до стран, составляющих костяк G8. Ведь цена на недвижимость – это индикатор состояния экономики в целом. В связи с этим рост цен на недвижимость должен составлять 5–7% в год. Это нормальная практика развитых государств.

Что, на ваш взгляд, необходимо рынку для того, чтобы начала развиваться программа «Доступное жилье»?
Чтобы жилье стало доступным, необходимо выполнить два условия: увеличить предложение и повысить уровень платежеспособного спроса, причем не только в столицах, но и в регионах. Рост предложения сдерживают несколько факторов. В Москве это неоправданно большое число согласований строительной документации в госструктурах, трудности с получением земельных участков под застройку, нехватка энергомощностей, коммунальной и транспортной инфраструктуры. В регионах к этому списку добавляется отсутствие квалифицированных строительных кадров, хорошей техники и качественных стройматериалов.

Что касается платежеспособного спроса, то, благодаря притоку в российскую экономику большого количества нефтедолларов, он растет быстрее предложения.

На эту тему
• Аренда дорожает
• Квартира за миллион
• Аренда для искушенных
• Больше квартир молодым
• Квартира в аренду
• Квартирный вопрос миллионеров

Как вы оцениваете существующий режим налогообложения для застройщиков? Нужны ли сегодня застройщикам так называемые серые схемы для оптимизации налогообложения, или имеющиеся налоги не угрожают рентабельности бизнеса?
Имеющаяся система налогообложения никоим образом не угрожает рентабельности строительного бизнеса, и серые схемы использовать совершенно необязательно. Наоборот, девелоперу сегодня выгодна максимальная финансовая прозрачность. Это непременное условие инвестиционной привлекательности компании. Реализовать современный девелоперский проект без привлечения крупных инвестиций невозможно. Это миллионные вложения на достаточно длительные сроки. В связи с этим инвестор должен четко понимать, куда будут потрачены вложенные им средства, какова структура бизнес-процессов компании, которая будет этими средствами распоряжаться. Другими словами, инвестор должен минимизировать риски, связанные с капиталовложением.

* СМИ, включенное в реестр иностранных средств массовой информации, выполняющих функции иностранного агента