Василий Колташов: Больше всех на рынке жилья пострадает тот, кто не продаст

Две волны падения курса рубля в этом году породили два периода активизации спроса на жилье. Дважды в начале года – прошлой зимой и теперь – квартиры эконом-класса привлекали покупателей, хотя общее состояние рынка продолжало ухудшаться.

Долгие годы продавцы были уверены, что идеальная фраза для успешного ведения бизнеса: «Берите что есть, или оно еще подорожает

Процесс сделался заметным еще в 2011 году, а в 2012–2013 годах созрели предпосылки для снижения цен. Однако произвели их не продавцы. Кризис обвалил рубль и опустил цены.

1

В ноябре ЦБ показал, что может стабилизировать курс российской валюты, и немногочисленные покупатели ринулись словно из засады на подешевевшее жилье. В центральной России они обошли безумно дорогую Москву и начали делать покупки в ближнем Подмосковье. Здесь их старания не перекрыли общий провал, но создали у некоторых продавцов иллюзию возвращения рынку активности.

Оба оживления спроса в этом году носили остаточный характер. В 2015 году рынку предстоит существенно просесть. Продажи, вероятно, будут на самом низком уровне со времен провала 2009 года. Но, даже сознавая такую перспективу, некоторые застройщики стараются сыграть на повышение и припугнуть потенциального покупателя тем, что ему придется заплатить больше, если он не поспешит. Ажиотажа это, естественно, вызвать не может. В лучшем случае – ворчание.

Но если продавцы нового жилья уверены в том, что сделают хоть какие-то продажи, то откуда могут взять такое чувство мелкие продавцы, остается загадкой. Многие из застройщиков способны на скидки, хотя и стремятся всеми силами их избежать и удержать цены в рублях без изменений или даже повысить их. Сохранение единства цены продажи и цены выставления на продажу (о чем мечтают застройщики) будет ослаблять спрос. Но горизонт этот приблизится уже в начале следующего года, который будет кризисным для всей экономики.

2

Про столичных и подмосковных мелких продавцов нужно сказать отдельно. Они скорее удивлены проблемами рынка, чем готовы к ним хоть как-то адаптироваться. Поведение их напоминает то, как реагировали на ценовые колебания амстердамской и лондонской бирж в XVII веке купцы-московиты. «Опять басурманы иноземные сговорились. Не хотят цены давать за наш товар, так мы и вовсе продавать им не станем! Пусть все хоть гниет», – примерно так говорили друг другу отечественные продавцы, никак не тянувшие ни капиталом, ни умом на гордое имя негоциантов.

А может быть, все можно переждать? Может, это наилучшая стратегия?

В современном ребусе с покупкой и продажей жилья есть важная составная – это динамика потребительских запросов.

Огромная часть выставленного на продажу жилья, что в столице, что в других крупных городах – это квартиры в старых домах (не классического покроя), с изношенными трубами, с неисправимо неудобной планировкой и маленькой площадью. Новые квартиры порой имеют такие же недостатки.

Больше всех на рынке жилья пострадает тот, кто не продаст (фото: SERGEI CHIRIKOV/EPA/ТАСС)

Причем самый главный из них станет всем очевиден гораздо позднее – это преобладание однокомнатных квартир.

3

Бедность толкала людей на покупку «пусть небольших, но своих квартир». Инвесторы-спекулянты верили, что «однушка» – квартира с залом, но без спален – есть самое лучшее вложение. Более всего строили именно этого формата жилье, заставляя иностранцев удивляться: «Почему при таком обилии пространства у этих русских такие маленькие квартиры? И почему именно их создают больше всего? Неужели не ясно, что семья в такой квартире обитать не может?» Ответ прост. Спрос людей определял формат предложения и выбор спекулянтов.

В эконом-классе жилья (если этот термин допустим) в годы подъема и в 2010–2014 годах максимальным форматом квартиры была «трешка», квартира с двумя спальнями и залом. Продавцы мебели и отделочных материалов даже давали удивительные советы, как нужно ее использовать «современным образом», дабы в жилище этом могла разместиться семья с несколькими разнополыми детьми. В числе идей были внутренние перегородки (отсеки), кровати в два яруса и просто цветовые разграничения личного пространства.

За прошедшие со времен кризиса 1998–1999 годов полтора десятилетия накопилось огромное количество жилья без будущего. На рынке его масса, но каким бы долгим, тяжелым и разрушительным не оказался этот «второй» кризис, будущий экономический подъем и изменение вкусов поставят вопрос о новом качестве квартир.

Старое жилье, как советского типа, так и более позднее, вряд ли будет востребовано. Покупать его будут дешевле, а уже сделанная кем-то отделка вовсе не будет казаться адекватным основанием для повышения цены за старую квартиру.

4

Конечно, даже в Москве продавцы делают ставку на бедность покупателя. Из-за нехватки у него денег и дороговизны кредита застройщики не делают отделку. В этом есть и плюс, поскольку предполагаемая ими планировка комнат чаще всего ужасна. Так, некоторые россияне с новыми квартирами размещают кухню в коридоре, спланированном необычайно просторным, получая дополнительную комнату. Это тем более разумно, что «мокрые места» архитекторы строительных компаний располагают далеко от окон. Получаются темные кухни, в которых окна нужны лишь как старинный аналог вытяжки.

По поводу кухонных стереотипов в планировке новостроек народ размышляет давно. Существует две версии. Первая, что архитекторы – это люди весьма богатые, не знакомые с кухнями вообще и потому не понимающие специфики их планировки. Другая версия состоит в том, что они попросту являются недоученными кретинами.

Но, скорее всего, оба объяснения ошибочны. А виной всему пренебрежение к покупателю. Долгие годы продавцы были уверены, что идеальная фраза для успешного ведения бизнеса: «Берите что есть, или оно еще подорожает».

Оно уже не подорожает. Могут пройти многие годы, прежде чем цены на жилье в долларах приблизятся к нынешнему – уже пониженному уровню.

Причин несколько. Одна из них – это снижение мировых цен на нефть, которое может еще продолжиться под влиянием уже идущей революции в энергетике. Наша экономика будет долго адаптироваться к новому миру, а тем временем передовые архитекторы предложат новые форматы жилья. И они будут конкурировать с морем однокомнатного хлама в старых домах.

***

Привычка – очень опасный советчик в экономике. Она совсем плохо помогает в периоды, когда хозяйственная система резко меняется. А все обстоит именно так. Ни продавцы жилья (даже сами застройщики), ни держатели инвестиционных квартир не представляют, насколько сильные ветры родились в мировой экономике после 2008 года.

Все живут старыми представлениями, а мелкие продавцы даже грезят ими. И если умные застройщики найдут способ сбросить свой товар, то маленький гордый своей «уникальной квартирой» продавец может пересидеть покупателей в надежде на новое – посткризисное время.

Далекое же посткризисное время не будет повторением прежних периодов экономической жизни. Ныне же стоит помнить, что больше всех на рынке жилья пострадает тот, кто не продаст. А застрянут с нереализованной недвижимостью очень многие. И это будут не только маленькие продавцы, но и инвестиционные ленивцы.